Španielsko: pri nákupe nehnuteľností pozor na Pobrežný zákon (Ley de Costas)

Na záujemcov o kúpu nehnuteľnosti v Španielsku „číha„ niekoľko nebezpečenstiev - jedným z nich je zákon z roku 1988 označovaný ako Ley de Costas (Pobrežný zákon), ktorý pevne stanovuje hranice medzi štátom vlastnenými a súkromnými pozemkami.

Ak rovnako ako niekoľko desiatok Európanov ročne kúpite nehnuteľnosť na zlej strane hranice, môže sa vám stať, že v skutočnosti nebudete vlastniť nič okrem súhlasu na užívanie. Ak teda plánujete nákup nehnuteľnosti na pobreží, zistite si, kadiaľ hranice medzi štátnymi a súkromnými pozemkami vedú. Aj napriek tomu, že bol zákon prijatý už v roku 1988, na veľkej časti pobrežia stále nebola hranica určená. Rozhodne teda nekupujte nehnuteľnosť, pokiaľ nie je isté, kadiaľ v danej oblasti hranica povedie!

Dobrou správou je, že teraz môžete online skontrolovať, kadiaľ hranica vedie aspoň v niektorých obľúbených lokalitách (ako sú Baleáry alebo Costa Tropical). Zatiaľ nie je pokrytá veľká časť pobrežia, ale je to dobrý začiatok. Pozrite sa na on-line mapu s vyznačením štátom vlastnených pozemkov na pobreží Španielska.

Mapa s vyznačenou hranicou je publikovaná Úradom pre udržateľnosť pobrežných oblastí zaradeným pod Ministerstvom životného prostredia a je plánované jej rozšírenie na väčšinu pobrežných oblastí.

Zelená linka na mape vyznačuje hranicu medzi štátnymi a súkromnými pozemkami, žltá linka ďalej vo vnútrozemí vyznačuje oblasť, kde je síce možné vlastniť nehnuteľnosť, ale s istými obmedzeniami. Odporúčame, aby ste pre istotu nekupovali nehnuteľnosť ani v oblasti určenej žltou linkou.

Potrebujete poradiť v otázke nákupu nehnuteľností v Španielsku? Obráťte sa na nás, radi vám pomôžeme s výberom nehnuteľnosti i s celým procesom jej kúpy.

Čo je Ley de Costas

Zákon 22/1988 zvaný Ley de Costas upravuje ochranné pásmo okolo pobrežia, ktoré zostane verejným vlastníctvom a zaručuje voľný prístup k moru komukoľvek a kdekoľvek. Zákon bol prijatý 28. júla 1988 a je stále platný. V roku 2013 však došlo k jeho úprave zákonom 2/2013.

Ochranné pásmo je zvyčajne stanovené do vzdialenosti 100 (výnimočne až 200) metrov od pobrežia. Znenie zákona z roku 1988 je často vyčítané jeho prílišnou komplikovanosťou, navyše v sedemdesiatych rokoch vyrástlo v ochrannom pásme niekoľko stoviek nehnuteľností, ktorým bolo následne udelené povolenie na užívanie na dobu 30 rokov s možnosťou predĺženia na ďalšie rovnako dlhé obdobie.

V čase veľkého realitného boomu v deväťdesiatych rokoch priamo na plážach vyrástli ďalšie stavby, ktorým predovšetkým v lukratívnych oblastiach udeľovali povolenia a výnimky pre stavbu v ochrannom pásme tunajší starostovia. Tieto nelegálne nehnuteľnosti mali byť do 5 rokov odstránené a v mnohých prípadoch sa tak skutočne stalo. Časť stavieb ale tomuto osudu unikla vďaka zákonu 2/2013, ktorý pre všetky nehnuteľnosti v ochrannom pásme vydal povolenie na užívanie na dobu 75 rokov. U nehnuteľností, ktoré boli súdnym rozhodnutím určené na odstránenie, však toto nariadenie naďalej zostáva v platnosti.

Zákon 2/2013 rieši tiež otázky prevodu práv na užívanie na tretiu osobu. To musí byť povolené štátom, ktorý overí, či nový užívateľ spĺňa stanovené podmienky prevodu. Bezproblémový by mal byť prechod práv v rámci dedičstva.

Predmetný zákon tiež obsahuje zákaz novej rezidenčnej výstavby a sprísňuje aj podmienky týkajúce sa úprav existujúcich stavieb (predovšetkým navyšovania ich parametrov do výšky, do šírky atď.).

Zákon zároveň zaručuje presné informácie o ochrannom pásme a presne registruje pozemky, ktoré sa v ňom nachádzajú. Všetkým záujemcom o nadobudnutí nehnuteľnosti tak prináša informácie o pozemkoch vo vlastníctve štátu, alebo o tých, ktoré môžu čiastočne spadať do ochranného pásma.

Na stránkach španielskeho Ministerstva poľnohospodárstva, potravinárstva a životného prostredia (iba v španielčine) nájdete ďalšie informácie a užitočné odkazy.

Pozn.: Na vznikajúcej mape zatiaľ nie sú presne zanesené hranice ochranného pásma vo všetkých oblastiach. Na spracovanie ďalších oblastí sa priebežne pracuje.