Španielsko: Prečo je výhodné kúpiť nehnuteľnosť vo výstavbe

Vo väčšine obľúbených prímorských oblastí Španielska je štandardné, že sa nové rezidenčné projekty predávajú, a z veľkej časti vypredajú, už vo fáze off-plan, teda pred dokončením.

Skúsime zhrnúť prečo to tak je a prečo je výhodné investovať do nehnuteľností, ktoré ešte nie sú postavené.

Na úvod musíme spomenúť, že aj v tomto prípade platí všeobecná investorská poučka, že vyššie riziko prináša vyššiu návratnosť a limitované riziko znamená limitovanú návratnosť. V prípade nehnuteľností vo výstavbe je riziko, že predávajúci z nejakého dôvodu projekt nedostaví, že bude dokončený s oneskorením, že bude nekvalitný, alebo že nebude zodpovedať zmluvným podmienkam napríklad vo výmere alebo štandarde prevedenia.

Ako nákup nehnuteľnosti vo výstavbe prebieha

Akým spôsobom je kupujúci nehnuteľnosti v Španielsku chránený proti týmto rizikám? Philipp Chizzola, advokát spoločnosti Rellox k tomu hovorí: „V Španielsku existujú prísne zákony na ochranu spotrebiteľov. A práve tieto zákony chránia každého kupujúceho, ktorý investuje do developerského projektu vo výstavbe. Developer, ktorý prijíma peniaze od kupujúceho počas výstavby, totiž zo zákona zodpovedá kupujúcemu za ich prípadnú refundáciu. Toto je zaistené najmä tým, že developer musí získať bankovú záruku, ktorá garantuje vrátenie záloh v prípade jeho platobnej neschopnosti. Rozhodne sa tak pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku vypláca spolupracovať s niekým, kto pozná miestne pomery a nezabudne existenciu tohto „poistenia“ vopred skontrolovať. Rellox v Španielsku samozrejme spolupracuje iba s erudovanými advokátmi – špecialistami na realitné právo. Kupujúcim je tak garantovaný prístup k špecialistom, ktorí dohliadajú na to, aby zmluvy obsahovali všetko, čo majú, a nie iba všetko, čo musia.“

Šárka Ayllon, jedna z predajcov Relloxu, k tomu dopĺňa: „Našou výhodou je dlhodobá pôsobnosť v Španielsku a znalosť nielen prostredia, ale aj konkrétnych developerov, zmluvných podmienok a kvality dokončenia. Všeobecne možno povedať, že nové projekty sú v Španielsku dokončované včas a v požadovanej kvalite. Pokiaľ sa predsa len objavia nejaké vady na odovzdanej nehnuteľnosti, je dôležité vedieť, ako postupovať pri reklamácii, a aj s tým sme samozrejme klientom nápomocní. V rámci našich služieb klienta neopúšťame až do chvíle, keď je nehnuteľnosť plne funkčná na bývanie, fungujú všetky energie atď. Ak má klient záujem, aby sme mu pomohli aj s vybavením nehnuteľnosti na kľúč, tak je to tiež možné,“ hovorí Šárka Ayllon.

Nákupom nehnuteľnosti vo výstavbe môžete výrazne ušetriť

Potiaľ teda riziká. Teraz k tomu príjemnejšiemu. V Španielsku je výrazný cenový progres v priebehu výstavby. Táto cenová stratégia existuje samozrejme všade na svete, avšak v Španielsku je nárast cien počas výstavby pomerne výrazný. Predávajúci navyšujú ceny nehnuteľností v podstate vždy v nejaký kľúčový moment výstavby. Toto začína už udelením stavebného povolenia. Developeri bežne uvádzajú do predaja projekty ešte pred udelením stavebného povolenia (samozrejme s výstupnou doložkou v zmluve, pokiaľ stavebné povolenie nebude udelené do určitého dátumu).

V momente, kedy je stavebné povolenie udelené, bum... ceny sa navýšia o 10, 20 alebo aj napríklad 30 %. Je dokončená hrubá stavba? Bum, ďalší nárast ceny. Navýšenie je v podstate automatické v momente dokončenia. Dôvody pre navýšenie ceny si predávajúci vždy nájde a nie je to nič neseriózne, ceny zodpovedajú dopytu. Je faktom, že uvedený prístup k progresívnej cenotvorbe je aplikovaný pri dobrých projektoch, o ktoré je záujem. (Pozn. Relloxu: V Relloxe predávame iba dobré projekty :-))

Niektorí developeri dokonca na začiatku neuvoľnia do predaja všetky jednotky, ale len obmedzený počet. Až tento počet jednotiek vypredajú, zhodnotia si svoju cenovú stratégiu, nastavia nové ceny a uvoľnia do predaja ďalší balíček jednotiek na predaj. A takto to opakujú niekoľkokrát počas výstavby.

Šárka Ayllon upresňuje, ako to funguje v praxi: „Klientovi na mieste ukážeme niekoľko vybraných projektov vo výstavbe – miesto výstavby, špecifikácie nehnuteľností, a môžeme mu ukázať niektoré už dokončené a prepredávané nehnuteľnosti. Ak si to klient porovná, tak mu vyjde, že za tie isté peniaze zaobstará v drvivej väčšine prípadov kvalitnejšiu nehnuteľnosť, pokiaľ je táto zatiaľ iba na papieri."

Pre úplnosť je nutné spomenúť, že v Španielsku je zákonom upravené a zakázané prepredávať nehnuteľnosť, resp. kúpne právo na nehnuteľnosť, v priebehu výstavby a realizovať tak špekulatívne investície. Nový vlastník môže nadobudnutú nehnuteľnosť predať až po podpise notárskej zmluvy po dokončení nehnuteľnosti. Môže tak urobiť pokojne päť minút po podpise notárskej zmluvy u toho istého notára, ale nie skôr.

Spoločnosť Rellox predáva primárne nové nehnuteľnosti priamo od developerov, väčšina projektov v našej ponuke je tak vo fáze výstavby alebo dokonca ešte pred začatím výstavby. Jan Rejcha, majiteľ Relloxu, k tomu dodáva: "Z nášho pohľadu je správny a seriózny prístup ponúkať nehnuteľnosti, ktoré poznáte, resp. poznáte predávajúceho, a ktoré máte ako sprostredkovateľ zazmluvnené s predávajúcou stranou. To je naša dlhodobá stratégia a myslím, že sa nám za tých dvanásť rokov nášho pôsobenia v SR potvrdilo, že je to správna cesta. A navyše sa nám podarilo vybudovať, aj v celosvetovom porovnaní, unikátne portfólio nehnuteľností priamo od developerov v niekoľkých krajinách sveta."

Foto: Oleg_P/Shutterstock.com a Rellox