Španielsko mení dane, dotkne sa to aj nehnuteľností

Španielska vláda odsúhlasila sériu opatrení, ktoré by mali prispieť k zníženiu rozpočtového schodku. Nechýba medzi nimi zvýšenie niektorých daní a zrušenie daňových úľav. Zmeny sa priamo dotknú aj sektora nehnuteľností.

S účinnosťou od 1. septembra 2012 sa zvyšuje základná sadzba DPH z 18 na 21%, znížená potom z 8 na 10 %. Zvýšenie DPH z 18 na 21 % sa dotkne komerčných nehnuteľností, skladov, parkovacích státí, ale aj rekonštrukcie domácností, nábytku alebo elektrospotrebičov.

Jan Rejcha, riaditeľ spoločnosti Rellox, ktorá sa zaoberá predajom nehnuteľností v Španielsku, k tomu dodáva: "Až do konca roku 2012 ale zostáva v platnosti super znížené sadzby DPH na nákup nových nehnuteľností. Tú španielska vláda už v roku 2011 dočasne znížila z 8 na 4 %. Pre tých, ktorí o nákupe novej nehnuteľnosti v Španielsku uvažujú tak vzniká asi štvormesačné obdobie, kedy môžu na DPH ušetriť 6 %. Od 1. januára 2013 sa totiž sadzba zjednotí na 10 %."

Dá sa predpokladať, že táto situácia pomôže k rozhýbaniu trhu s novými nehnuteľnosťami. Jej vplyv ale bude len obmedzený. "Veľké množstvo nehnuteľností držia vo svojom vlastníctve ako prepadnuté zástavy banky. V prípade predajov od neplatičov hypoték ale banky nie sú prvý vlastníci nehnuteľností, a preto ide o ďalší spätný odpredaj. A na ten sa 4% sadzbu DPH aplikovať nedá," vysvetľuje Jan Rejcha.

V prípade ďalšieho predpredaja nehnuteľností sa neplatí DPH, ale daň z prevodu nehnuteľnosti (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Tá sa obvykle pohybuje v rozmedzí od 7 do 10 % v závislosti od autonómnej oblasti, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Jan Rejcha ďalej pripomína, že vývoj daňových podmienok v Španielsku sa v poslednej dobe často mení a niektoré dane sú regionálne odlišné. Navyše niektoré dane môžu vychádzať z katastrálnej alebo odhadnej hodnoty nehnuteľnosti, takže celkovú kalkuláciu prevodových nákladov je nutné počítať vždy pre konkrétnu nehnuteľnosť.

Španielska vláda tiež upravila daň zo zisku z predaja nehnuteľnosti. V prípade, že kúpite rezidenčnú nehnuteľnosť do 31. decembra 2012, tak pri budúcom predaji zaplatíte iba polovičnú daň zo zisku oproti dnešnej sadzbe. Pri predaji v rokoch 2012 a 2013 zaplatíte iba 10,5 % namiesto pôvodných 21 % a pri predaji v rokoch 2014 a neskôr zaplatíte daň len vo výške 9,5 % namiesto pôvodných 19 %.

Spoločnosť Rellox uvádza ako príklad aktuálnu rámcovú kalkuláciu prevodových a kontinuálnych daní a poplatkov v najobľúbenejšej oblasti južného Španielska - Andalúzia.

Dane a poplatky - Španielsko (Andalúzia)

1. Prevodové dane pri kúpe

Nová nehnuteľnosť

• Kolkované: 1,2 % z kúpnej ceny
• DPH (IVA): 4 % z kúpnej ceny

Staršia nehnuteľnosť

• Daň z prevodu nehnuteľnosti (ITP) z kúpnej ceny alebo odhadnej hodnoty
  - 8 % za prvých 400.000 EUR
  - 9 % do 700.000 EUR
  - 10 % nad 700.000 EUR

2. Ďalšie prevodové poplatky

• Registrácia do katastra: 1 % z kúpnej ceny.
• Notárske poplatky: 0,5 % - 1 % z kúpnej ceny.

V niektorých prípadoch sú relevantné ďalšie platby ako poplatky za vlastného právnika, realitná provízia alebo náklady na prevedenie platby (v Španielsku je obvyklé platiť bankovým šekom).

3. Kontinuálne ročne dane a poplatky

• Daň z nehnuteľnosti (IBI): 0,4 % až 1 % z katastrálnej hodnoty
• Daň z príjmu z prenájmu (IRNR)
  - V prípade, že nehnuteľnosť nie je prenajímaná – cca 0,5 % z katastrálnej hodnoty.
  - V prípade, že nehnuteľnosť je prenajímaná – 24,75 % z príjmu z prenájmu (po odpočtu nákladov).
• Daň z bohatstva – prvých 700.000 EUR je od dane oslobodených. Nad 700.000 EUR sa platí podľa tabuliek v rôznych sadzbách. Tato daň bude od 1. januára 2013 zrušená.

Pozn.: Katastrálna hodnota nehnuteľnosti je štandardne výrazne nižšia ako kúpna cena.