Marbella: európska top adresa pre bývanie pri mori

Španielska Marbella je vyhľadávaným letoviskom na Costa del Sol, kde si podávajú ruky hviezdy strieborného plátna aj sveta športu, úspešní biznismeni alebo predstavitelia aristokratických rodov.

Marbella je luxusnou enklávou, jednou z európskych top adries pre bývanie pri mori. Vedľa svojej luxusnej tváre ale dokáže ponúknuť aj civilnejšiu a dostupnejšiu tvár.

Vyhlásené španielske stredisko neláka len turistov, ale v poslednej dobe stále viac aj záujemcov o nehnuteľnosti pri mori. Svoj podiel na tom určite má aj tento projekt.

Rezidenčný bytový komplex s moderným architektonickým riešením púta pozornosť svojím umiestnením - nachádza sa len 500 metrov od pláže, ale aj výhodným pomerom ceny a kvality. Apartmány sú vhodné k celoročnému užívaniu, v prípade záujmu je možné ich prenajímať s ročnými výnosmi v úrovni 6 až 8 %.

A to je pravá chvíľa, aby sme si trochu posvietili na vývoj na tunajšom trhu s nehnuteľnosťami.

Situácia na realitnom trhu je dobrá, očakáva sa ďalší pozitívny vývoj

Po búrlivom období uplynulého desaťročia sa realitný trh teraz dostal do pokojnejších vôd, a to na národnej i medzinárodnej úrovni. Očakáva sa hospodársky rast v krajinách eurozóny aj iných častiach sveta. Zatiaľ je situácia stabilná a všetko nasvedčuje tomu, že rastúci trend bude pokračovať. Tak je to aj na pobreží Costa del Sol na juhu Španielska.

Costa del Sol 2017: záujem o nehnuteľnosti na pobreží a vo väčších mestách

Aj v roku 2017 pokračoval pozitívny vývoj, ktorého začiatok spadá do doby po finančnej kríze z roku 2008. Španielsko je jednou z krajín zaberajúce popredné postavenie v zotavovania eurozóny a miera ekonomického rastu tu činí 2,5 až 3 %.

Bankový aj realitný sektor sú na tom tiež čím ďalej lepšie. Záujem investorov a dopyt (domáci i zahraniční) rastú, predovšetkým po nehnuteľnostiach vo veľkých mestách a na pobreží. Zvyšuje sa počet predaných domov, nových projektov aj hodnota nehnuteľností. Situácia na trhu je najlepšia za viac ako desať rokov, o čom svedčí aj počet predajov v takzvanom "Zlatom trojuholníku", ktorý tvoria Marbella, Benahavis a Estepona.

Počet predaných nehnuteľností v Marbelle (obdobie 2004-2017)

Pozn .: Údaje za Q4 2017 nie sú úplné. Zdroj: Ministerstvo infraštruktúry.

Stúpajúce ceny nehnuteľností sa stále držia na úrovni, ktorú bude možné udržať ešte niekoľko rokov, najmä vďaka veľkému záujmu zahraničných investorov. Najviac kupujúcich pochádza napriek brexitu z Veľkej Británie (15,01 % predajov), ďalej z Francúzska (8,64 %) a z Nemecka (7,77 %).

Zahraniční kupujúci podľa národnosti (v celom Španielsku)

Zdroj: Colegio de Registradores de Propiedad

Oficiálne štatistiky zahraničných kupujúcich v samotnej Marbelle nemáme k dispozícii, v zásade ale kopírujú rozloženie kupujúcich v rámci celého Španielska. Podobne ako u ďalších exkluzívnejších lokalít je na mieste spomenúť podiel kupujúcich spoza Atlantického oceánu.

Tendencia na realitnom trhu Costa del Sol

Okolo roku 2012 sa začal prejavovať záujem kupujúcich o modernú architektúru, v ktorej je prevažujúcou farbou biela. V posledných rokoch je tento prechod k nehnuteľnostiam s otvorenými priestormi a špičkovými technológiami hlavným trendom ovplyvňujúcim realitný trh na Costa del Sol.

Spočiatku bolo nehnuteľností tohto druhu nedostatok, ale rada projektov na pobreží je teraz vo výstavbe a mnoho ich bolo už dokončené. Ponuka pomaly doháňa dopyt. To je známkou rastu, ale zároveň varovným signálom. V roku 2002 totiž podobná situácia, kedy ponuka presiahla dopyt, nakoniec viedla k cenovej bubline z roku 2004. Marbella by si mala udržať svoje päťhviezdičkové hodnotenie a zamerať sa na kvalitu, nie na kvantitu.

Nehnuteľnosti na pobreží sú teraz dostatočne moderné, aj keď to, čo bolo pred piatimi rokmi považované za absolútnu novinku, sa dnes môže zdať trochu monotónne. Mnoho víl v štýle "bielych krabíc" v najbližších rokoch zastaralo a už teraz sa kupujúci obzerajú po niečom viac "stredomorskom". Architekti tak častejšie používajú teplejšie materiály ako drevo a kameň a tiež viac zelene. Dôkladnejšie sa premýšľa aj štýl interiérov a terénne úpravy.

Predtým prevažovali apartmány s dvoma spálňami a veľké vily, teraz sa viac predávajú tiež väčšie apartmány s tromi aj štyrmi spálňami, vhodné na celoročné bývanie, menšie vily alebo luxusné radové domčeky či dvojvily.

Väčšina záujemcov o nehnuteľnosti má podobné požiadavky. Najviac túži po výhľadu na more, službách v dochádzkovej vzdialenosti, orientáciu na juh alebo juhozápad a súkromie. Na odbyt idú apartmány za cenu približne 500.000 eur v lepších lokalitách v blízkosti služieb. V prípade víl je najväčší dopyt po domoch s tromi a viac spálňami za cenu až 2 milióny eur v blízkosti pláží a služieb.

Novostavby alebo staršie nehnuteľnosti?

Hlavná pozornosť sa sústreďuje na novostavby, predávajú sa ale aj staršie nehnuteľnosti v obľúbených lokalitách. Ich cena je zvyčajne príliš vysoká - predávajúci sa totiž snažia využiť priaznivú situáciu na trhu, ale často zabúdajú, že za najvyššie ceny sa predávajú len novostavby. Cenový rozdiel sa veľakrát pohybuje v úrovni, kedy je na zváženie, či sa vôbec oplatí o staršie nehnuteľnosti vôbec uvažovať.

Väčšina novostavieb vzniká v obciach Benahavís, Estepona a Ojén, zatiaľ čo v Marbelle na trhu prevažujú staršie nehnuteľnosti a novostavby sú skôr vzácnosťou. Príčinou je mimo iného zdĺhavý proces žiadania o stavebné povolenie. V istom zmysle je to dobrá správa, pretože v Marbelle zostane priestor pre rast v budúcnosti a nedôjde k bubline, ktorá by vznikla pri koncentrácii výstavby v jednom meste.

Zhrnutie: aktuálne aspekty realitného trhu na Costa del Sol

Miera rastu cien aj počtu predajov je na udržateľnej úrovni. Ceny nehnuteľností na Costa del Sol sú stále zaujímavé pre mnoho kupujúcich z Európy i mimo nej. Úroková miera tu dosahuje historicky najnižších hodnôt. Vysoká miera obsadenosti nehnuteľností prenajímaných turistom a dlhodobé výnosy z prenájmu sú pre majiteľov lákavé. Spomínané oblasti sú bezpečné a kvalita života je tu vysoká. Výber nehnuteľností aj lokalít je veľký. Rast sa nesústredí len v jednom mieste.

Ceny pozemkov však rýchlo rastú a ceny starších nehnuteľností sú príliš vysoké. Úroková miera by pomaly mohla začať stúpať. Existuje riziko ochabnutia záujmu kupujúcich. Ponuka doháňa dopyt a hrozí nebezpečenstvo, že ju prevýši. Možno klesne počet turistov, pretože zotavujúce sa Tunisko, Turecko a Egypt získavajú na popularite.

Podiel nehnuteľností predaných zahraničným kupujúcim

Zdroj: Colegio de Registradores de Propiedad

Rok 2018 a budúcnosť

Pozitívny vývoj, ktorý sa akceleroval najmä v druhej polovici roka 2017, pokračuje aj v tomto roku a je zrejmé, že to bude ďalší rok stabilného rastu na úrovni, ktorá nie je príliš vysoká, ale je udržateľná.

Zatiaľ žiadna bublina na trhu nehrozí. Zdrojom znepokojenia je zadlženosť podnikov, ktoré by spolu s brexitom mohli spôsobiť spomalenie rastu v rokoch 2020-2021. Žiadna druhá finančná kríza z roku 2008 ale podľa všetkého nie je na obzore. Len nesmieme zabúdať na poučenie, ktoré nám priniesla. Je potrebné sledovať faktory, ako napríklad množstvo nehnuteľností, ktoré sú v súčasnosti vo výstavbe, a postrážiť, aby ponuka výrazne neprevýšila dopyt. Inak je veľmi pravdepodobné, že nás čaká niekoľko ďalších rokov rastu.

Okrem toho Marbella bude ťažiť zo zlepšujúcej sa infraštruktúry a profesionálnych služieb, lepšej dopravnej prepojenosti, prekvitajúcej kultúrnej a gastronomickej ponuky a svojej stálej povesti luxusnej destinácie.