Kam investovať v roku 2024

Po dekáde pokoja a prosperity svet od roku 2020 zápasí s nemalými výzvami. Všetko odštartovala pandémiu covidu, následne vypukol najväčší vojenský konflikt v Európe od doby WW II a všetko pokračovalo dramatickým rastom cien energií a inflácií.

Kam bezpečne investovať finančné prostriedky v roku 2024 zostáva otázkou s mnohými premennými a možnosťami. Čo ale zostáva v platnosti s o to väčšou naliehavosťou je základná poučka každého investora – nemať všetky vajíčka v jednom koši. Teda diverzifikácia.

Predovšetkým u ľudí v strednom a vyššom ekonomickom štandarde je na mieste o diverzifikácii uvažovať minimálne z pohľadu typu aktív, meny a regiónu. V Relloxe sa už 20 rokov zameriavame na investície do zahraničných nehnuteľností, ktoré sú jednou zo zaujímavých diverzifikačných alternatív. A to nielen preto, že v rámci jednej investície umožňujú všetky vyššie uvedené spôsoby rozloženia rizík. Práve tomuto segmentu investícií sa predovšetkým bude venovať tento článok.

Čo si v článku prečítate

• Do čoho bezpečne investovať v roku 2024? Milionári kupujú nehnuteľnosti v zahraničí
• Slovensko verzus zahraničie
• Aké zhodnotenie prinesie diverzifikácia?
• Posledná príležitosť na obstaranie nového bývania v Alpách?
• Kde investovať. Aké krajiny sú pre rok 2024 investične zaujímavé?
• Na čo si dať pozor pri investíciách do zahraničných realít

Do čoho bezpečne investovať v roku 2024? Milionári kupujú nehnuteľnosti v zahraničí

Nehnuteľnosti sú pevnou súčasťou každého investičného portfólia. Konzervatívna, dlhodobá investícia fungujúca ako poistka proti inflácii.

Ako vyplýva z exkluzívneho prieskumu J&T Banky medzi českými a slovenskými dolárovými milionármi, v roku 2023 pätina českých a tretina slovenských milionárov investovala do nehnuteľnosti v zahraničí. To je v kontraste s tým, že tuzemské nehnuteľnosti v očiach bohatých investorov už druhý rok v rade čiastočne strácajú na atraktivite. Spôsobené je to tým, že sa prejavuje vplyv vyšších úrokových sadzieb, čo prináša kombináciu útlmu dopytu a minimalizáciu priestoru k rastu cien. Z krátkodobého hľadiska potom výnosy napr. na termínovaných vkladoch v bankách dokázali prekonávať bežne dosahované výnosy z prenájmu.

V prípade zahraničných nehnuteľností ale popri čisto investičnom náhľade zohrávajú úlohu aj ďalšie faktory. Investičné nehnuteľnosti v zahraničí často neslúžia len ako „tehly“, v ktorých je uložený majetok. Slúži ako druhý domov pri mori, na horách alebo v niektorej z metropol, ako bezpečné zázemie v stabilných krajinách južnej alebo západnej Európy.

V čase, keď nehnuteľnosť vlastník nevyužíva na vlastnú potrebu, ju môže prenajať a získať zaujímavý príjem z výnosov z prenájmu. „V prípade mnohých projektov z ponuky Relloxu je systémovo nastavený prevádzkovateľ objektu, ktorý sa postará o servis spojený s prevádzkou nehnuteľnosti a jej prenájmom bez starostí pre vlastníka. Prípadne vďaka sieti našich česky - slovensky hovoriacich zástupcov v mieste dokážeme pomôcť so zabezpečením miestnej agentúry, ktorá sa o všetko potrebné postará,“ hovorí Jan Rejcha, CEO spoločnosti Rellox.

Slovensko verzus zahraničie

„Nie je výhodné vlastniť viac objektov či pozemkov v jednom meste či štáte, pokiaľ človek môže expandovať ďalej. Ideálne je obzrieť sa v Spojených štátoch či krajinách západnej Európy, ale aj v Ázii,“ odporúčajú ekonómia zamerať pozornosť aj do zahraničia.

Záujem o obstaranie nehnuteľnosti v zahraničí rastie nielen medzi dolárovými milionármi, ale aj medzi bežnými Slovákmi, ktorí sa pohybujú v strednej a vyššej príjmovej vrstve.

Ako sa vyvíjali ceny nehnuteľností a nájmov od roku 2010

Aké zhodnotenie prinesie diverzifikácia?

Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí umožňuje diverzifikovať regionálne (miestom, kde sa nehnuteľnosť nachádza), ako aj menovo. Investícia prebieha v mene danej krajiny, teda v eure v prípade krajín eurozóny, dolára v Spojených štátoch, švajčiarskeho franku vo Švajčiarsku alebo dirhame v prípade Spojených arabských emirátov.

To, že sa investícia do nehnuteľností inde ako na Slovensku môže vyplácať viac, potvrdzuje aj štúdia fondu Silverline EuroEstate Investment Index 2023. Medzi perspektívne destinácie podľa štúdie patrí napr. Poľsko, Španielsko alebo Portugalsko, kde možno očakávať zhodnotenie v úrovni 8 až 11 % p.a. Predovšetkým v Poľsku sa očakáva rast cien nehnuteľností.

Investičný potenciál Španielska a Portugalska je daný kombináciou nadpriemerných výnosov z prenájmu v kombinácii s možným rastom cien. Najvyššie výnosy by podľa štúdie malo byť možné získať v Bulharsku a Írsku, tieto krajiny sú ale z pohľadu výskumu brané v Európe ako najrizikovejšie. Zároveň platí, že pri menovej diverzifikácii je nutné brať na zreteľ možné kurzové riziko.

Posledná príležitosť na obstaranie nového bývania v Alpách?

Súčasný trend v horských strediskách ide vo väčšine krajín rovnakým smerom. Miestne samosprávy sa snažia oddeliť časť realitného trhu pre miestnych občanov od realitného trhu pre nerezidentov. Nerezidentmi sú mienení ľudia, ktorí v danej oblasti nemajú hlavné bydlisko. V prípade členských krajín EÚ pritom platí zákon o voľnom pohybe kapitálu. Občania SR, ktorí si chcú kúpiť nehnuteľnosť napr. v rakúskych Alpách, sú v rovnakej pozícii ako rakúski občania s trvalým bydliskom napríklad vo Viedni.

Čo to znamená v praxi? Horské regióny sa legislatívne snažia obmedzovať objem druhého bývania alebo pre nerezidentov obmedzujú formy užívania nehnuteľnosti. Pri procese kúpy je preto nevyhnutné riešiť popri samotnej kúpe práve tiež nastavené podmienky užívania, aby sa predišlo situácii, keď spôsob užívania nehnuteľnosti nebude vyhovovať potrebám investora.

Aká je konkrétna situácia v Rakúsku, Taliansku alebo Švajčiarsku si popíšeme v ďalších odsekoch. Všeobecne ale platí, že pokiaľ uvažujete o obstaraní nového bývania v niektorom z vyhlásených horských stredísk, nemali by ste s kúpou otáľať.

Ponuka nových nehnuteľností bude výrazne obmedzená, čo zároveň do budúcna vytvára predpoklad rastu cien. Alternatívou môžu byť ponuky na sekundárnom trhu starších nehnuteľností.

Treba tiež brať do úvahy, že ceny nehnuteľností na hlavné bývanie na jednotlivých trhoch nemusia korelovať s vývojom cien u rekreačných nehnuteľností, kde je veľká časť kupujúcich zo zahraničia a títo kupujúci väčšinou nie sú odkázaní na financovanie od bánk.

» Ponuka nehnuteľností na horách

Kde investovať. Aké krajiny sú pre rok 2024 investične zaujímavé?

„Našim klientom dlhodobo odporúčame zamerať sa na krajiny so stabilným ekonomickým, právnym a politickým prostredím. Investícia do nehnuteľností by nemala byť špekuláciou, ale dlhodobou premyslenou záležitosťou. Z tohto pohľadu sa nič nemení, napriek tomu na súčasnom realitnom trhu existujú príležitosti, ktoré sa v krátkodobom či strednodobom horizonte nemusia opakovať.” hovorí Ján Rejcha.

Nehnuteľnosti v Rakúsku

Každá nehnuteľnosť v Rakúsku má definované, akým spôsobom sa môže alebo nemôže užívať. Užívanie nehnuteľností upravujú primárne zákony jednotlivých spolkových krajín, z veľkej časti ale aj územné plány a požiadavky jednotlivých obcí.

Alpské spolkové krajiny - predovšetkým Tirolsko a Salzbursko - sa snažia aktívne chrániť svojich obyvateľov proti nerezidentným realitným investorom. Cieľom týchto snáh je obmedzovanie druhého bývania, tzv. Zweitwohnsitz alebo Ferienwohnsitz, v turisticky obľúbených destináciách. To sa obciam podarilo dosiahnuť a nové projekty druhého bývania v Rakúsku v exponovaných oblastiach už niekoľko rokov prakticky nevznikajú.

Developeri na vzniknutú situáciu reagovali výstavbou aparthotelových komplexov, v rámci ktorých sa apartmány predávajú do osobného vlastníctva, ale zároveň sú primárne určené na ďalší turistický prenájom. Túto "buy-to-let" schému slovenskí investori dobre poznajú a pre mnoho z nich predstavuje optimálny variant investície do rakúskych nehnuteľností.

„Celá problematika nerezidentných investorov je v Rakúsku veľké politikum, ktoré sa dostalo až k ústavnému súdu. V Salzbursku sa buy-to-let schéma novej výstavby stala terčom nevôle miestnych občanov, ktorí poukazovali na to, že aparthotelové projekty môžu niekedy byť skrytým druhým bývaním,” vysvetľuje Jan Rejcha.

„Súčasný stav v Salzbursku, v ktorom sa nachádzajú najbližšie lyžiarske strediská z SR, je taký, že nové aparthotelové projekty nemajú šancu získať stavebné povolenie. Developerom v oblastiach ako sú Kaprun, Zell am See, Saalbach, Wagrain atď. tak nezostáva nič iné ako dopredať posledné nové apartmánové projekty a začať stavať hotelové izby na predaj. Všetko prakticky zostáva rovnaké až na obsah vybavenia jednotky – hotelová izba nemá na rozdiel od apartmánu plnohodnotne vybavenú kuchyňu. Pokiaľ nebude súčasťou jednotky plnohodnotne vybavená kuchyňa, potom projekt môže dostať zelenú.
 
Posun z apartmánovej do hotelovej výstavby bude mať za následok, že slovenskí investori budú mať stále menej možností, ako nájsť nový apartmán na kúpu, a bude veľmi záležať na tom, ako sa legislatíva upravujúca používanie bude v jednotlivých spolkových krajinách vyvíjať. Na druhú stranu hotelové jednotky na predaj môžu byť zaujímavejšie pre investorov, ktorí sa pozerajú hlavne na výnosové parametre.

» Ponuka nehnuteľností v Rakúsku

Nehnuteľnosti v Taliansku

Taliansko ponúka rôznorodú ponuku nehnuteľností pri mori, pri severných jazerách alebo nehnuteľností v horských strediskách v Dolomitoch a talianskych Alpách. Práve pri jazere Lago di Garda momentálne vyrastá unikátny apartmánový projekt s nastavenou správou renomovaného prevádzkovateľa.

V prípade nehnuteľností v Dolomitoch je situácia podobná ako v Rakúsku. Začiatkom roku 2020 nadobudla v Južnom Tirolsku platnosť vyhláška obmedzujúca nerezidentom možnosť zaobstarať si novú nehnuteľnosť za účelom občasného rekreačného bývania. Vyhláška zasiahla celkom 51 obcí vrátane obľúbených lyžiarskych stredísk.

Investori tak teraz majú možnosť poobzerať sa po posledných nových projektoch, v ktorých sú ešte ponúkané voľné jednotky na predaj. Ďalšou možnosťou je zamerať sa na oblasti, kde nie je naplnená kvóta obmedzujúca druhé bývanie alebo na oblasti mimo Južného Tirolska, na ktoré sa nová legislatíva nevzťahuje. To je napr. medzi Slovákmi obľúbené Livigno, ale aj Trentino a Benátsko.

Bohatá a veľmi rôznorodá je ponuka talianskych nehnuteľností pri mori, kde je možné sa sústrediť na nehnuteľnosti na Adriatickom pobreží, Ligúrskej riviére, v Toskánsku, juhu Talianska alebo na Sardínii.

» Ponuka nehnuteľností v Taliansku

Nehnuteľnosti vo Francúzsku

Francúzsko, podobne ako Taliansko, ponúka príležitosť na obstaranie nehnuteľnosti pri mori, na horách alebo napríklad v Paríži. Azúrové pobrežie, podobne ako Savojské Alpy, patrí k exkluzívnym lokalitám, kde cenovky realít predovšetkým v top lokalitách patria v porovnaní s Talianskom alebo Španielskom k tým vyšším. Možno aj preto Francúzsko v poslednej dekáde v počte nehnuteľností predaných českým klientom vypadlo z pätice najpredávanejších krajín.

Teraz nehnuteľnosti v Savojských Alpách u tuzemských investorov prežívajú určitú renesanciu. Dôvodom je zrejme aj situácia na realitných trhoch v Rakúsku a Taliansku. Vo Francúzsku je nastavený tzv. lease-back systém, ktorý je pri mnohých projektoch v Savojských Alpách stále funkčný. Tento systém legislatívne nedefinuje spôsob užívania nehnuteľnosti. Je teda možné nehnuteľnosť užívať bez obmedzení, napr. ako rekreačné pre druhé bývanie. Pozrite sa na ponuku nehnuteľností v Savojských Alpách.

» Ponuka nehnuteľností vo Francúzsku

Nehnuteľnosti v Španielsku

Ponuka nehnuteľností v Španielsku v posledných niekoľkých rokoch nestíha kopírovať dopyt. Zatiaľ čo v niektorých európskych krajinách ceny realít v dôsledku súčasnej ekonomickej situácie stagnovali alebo poklesli, v Španielsku aj v roku 2023 mierne rástli. Podľa spoločnosti Euroval bude hodnota nehnuteľností do roku 2025 naďalej mierne rásť, v priemere o 2 % ročne. S podobnou predikciou vývoja cien prišla aj ING.

Miestny dopyt znižujú vysoké úrokové sadzby, vo veľkých mestách a turisticky atraktívnych lokalitách hrá výraznú úlohu aj dopyt zo zahraničia. Španielsky realitný trh je veľký, a preto je potrebné počítať s tým, že vývoj sa od celoštátneho priemeru môže v niektorých oblastiach výrazne líšiť. Zahraničný dopyt bude naďalej veľmi silný predovšetkým na Costa del Sol, Costa Blanca alebo Baleárskych ostrovoch. Výrazný previs dopytu nad ponukou môžeme sledovať napr. v Estepone alebo Marbelle.

» Ponuka nehnuteľností v Španielsku

Nehnuteľnosti v Chorvátsku

O Chorvátsku sme v minulom výhľade písali ako investičnom hotspotu na rok 2023. Vstup do eurozóny a schengenského priestoru uľahčil prílev investícií. V prvej polovici roku 2023 vzrástol počet nových bytov predaných v Chorvátsku o 25,9 %. Chorvátska ekonomika sa po covidovom prepade už v roku 2021 odrazila od dna a zaznamenala tempo rastu reálneho HDP vo výške 13,1 %. V roku 2022 Chorvátsko zaznamenalo ďalší rast HDP o 6,2 %.

Od roku 2020 vzrástli ceny nehnuteľností približne o 30 %. Medziročné zvýšenie predstavuje cca 14 percent. Chorvátsko zaznamenalo najväčší nárast cien bývania na meter štvorcový v Európskej únii. Zhruba každú štvrtú nehnuteľnosť kupovali zahraniční kupujúci.

Chorvátsko má všetky predpoklady, aby zostalo v hľadáčiku investorov aj naďalej. Ďalším uľahčením pri cestovaní by mala byť zmena výberu diaľničných poplatkov, vďaka ktorej by v najbližšej dobe mali odpadnúť fronty pri mýtnych bránach. Aj napriek negatívnym správam v niektorých médiách krajina v roku 2023 zažila ďalšiu úspešnú turistickú sezónu.

Chorvátsko je atypické tým, že tu existuje iba niekoľko málo veľkých turistických rezortov. Výnimkou tvoria projekty v Orašaci pri Dubrovníku, Petrčane pri Zadare alebo v Savudriji. Nehnuteľnosti vo všetkých týchto rezortoch boli alebo sú súčasťou našej ponuky nehnuteľností v Chorvátsku. Daná situácia zároveň podporuje dopyt po projektoch menších lokálnych developerov.

» Ponuka nehnuteľností v Chorvátsku

Nehnuteľnosti v Dubaji

Ceny nehnuteľností v Dubaji v treťom štvrťroku 2023 vzrástli v priemere o 5 %, čo predstavuje 30 % nárast od 1. štvrťroka 2020 a 19 % nárast od začiatku roka. Sme svedkami postpandemického kontinuálneho rastu, ktorý pokračuje už jedenásť štvrťrokov v rade. Aj napriek tomu sú ceny nehnuteľností v priemere stále 7 % pod maximom z roku 2014.

Podľa The National bude dubajský trh s nehnuteľnosťami v roku 2024 pokračovať v raste, ceny by sa mali zvýšiť o cca 5%. Ekonomika Spojených arabských emirátov porastie v roku 2024 o 4,5 %, čo bude vytvárať nové pracovné miesta a zvýši dopyt po bývaní. Očakáva sa, že nájomné v roku 2024 vzrastie o 3 percentá.

Predpokladá sa, že počet obyvateľov Dubaja bude v roku 2024 naďalej rásť, čo prinesie ďalší tlak na rast dopytu po bývaní. Najsilnejší dopyt by mala byť v segmente luxusných nehnuteľností.

Zahraničné investície na dubajskom realitnom trhu budú aj naďalej masívne, pretože investorov priťahuje bezpečné a stabilné investičné prostredie mesta.

Spojené arabské emiráty sú atraktívne aj vďaka nízkemu daňovému zaťaženiu. Samotná Dubaj je centrom biznisu, miestom pulzujúce životom, bohatstvom a príležitosťami. Nájdete tu veľké množstvo obchodov, reštaurácií a ďalších služieb, rovnako ako nespočet príležitostí na kultúrne, spoločenské i športové vyžitie vrátane krytého lyžiarskeho areálu. To všetko v jednom z najlepších prímorských letovísk súčasnosti s desiatkami kilometrov nádherných pláží a 360 slnečnými dňami v roku.

» Ponuka nehnuteľností v Dubaji

Na čo si dať pozor pri investíciách do zahraničných realít

Nákup nehnuteľnosti sa vždy riadi legislatívou tej krajiny, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Pre bezpečné obstaranie bývania je preto dôležitá znalosť miestneho prostredia, legislatívy a pod. Aj z tohto dôvodu má Rellox vo všetkých kľúčových oblastiach svojich obchodných zástupcov priamo na mieste.

Pri investícii do nehnuteľnosti v zahraničí, predovšetkým v prípade, že nehnuteľnosť má byť ďalej prenajímaná, musí majiteľ riešiť nastavenie režimu správy nehnuteľnosti. V niektorých prípadoch je celkový servis pre investora nastavený, v iných prípadoch si ho musí vytvoriť sám individuálne pre svoje potreby.

Každá krajina má špecifické daňové režimy, zákony a sadzby. Aj daňové parametre je nutné brať do úvahy pri výpočte výsledného zisku z prenájmu nehnuteľnosti a tiež z prípadného budúceho predaja. Rozdiely v zdaňovaní môžu existovať podľa toho, či je vlastníkom a platiteľom dane fyzická alebo právnická osoba. V prípade fyzických osôb môžu byť rozdiely podľa toho, či je vlastníkom jedna alebo viac osôb.

V prípade, že investor cieli na maximálny výnos, je vhodné využiť služby daňového poradcu, ktorý nastaví optimálnu štruktúru investície, ale zaistí aj registráciu k daniam ako je daň z príjmu, prípadne o registráciu k DPH v danej krajine. To je relevantné napr. pri vratke DPH z kúpnej ceny. Navyše je nutné nastaviť priebežný účtovný servis a urobiť daňové priznanie. Tieto daňové a účtovné služby sú vo väčšine prípadov bez veľkých starostí pre vlastníka nehnuteľnosti. Sú s tým samozrejme spojené nejaké vstupné a udržiavacie náklady, ktoré ale nie sú nijako zásadne vysoké.

Dôležité je brať do úvahy aj pravidlá pre užívanie nehnuteľností. V niektorých krajinách majú nehnuteľnosti jednoznačne deklarovaný spôsob užívania, ktorý je potrebné dodržať. Podobne je v niektorých krajinách potrebné požiadať o licenciu v prípade, že chcete nehnuteľnosť prenajímať. V opačnom prípade sa ľudia vystavujú riziku možných sankcií.

Chcete diverzifikovať svoje portfólio, ochrániť peniaze pred infláciou alebo jednoducho túžite po obstaraní druhého bývania v atraktívnych zahraničných lokalitách? Ponúkame vám možnosť nezáväznej konzultácie s našimi odborníkmi.

» Kontaktujte nás a dohodnite si schôdzku.