Ako kúpiť a užívať nehnuteľnosť v Alpách a v Dolomitoch

Budeme hovoriť primárne o alpských nehnuteľnostiach v európskych štátoch, kam najčastejšie mieria slovenskí lyžiari a zároveň realitní investori – Rakúsko, Taliansko, Francúzsko a Švajčiarsko. Prvé tri krajiny sú členské krajiny EÚ, takže kúpa nehnuteľnosti podlieha EÚ zákonu o voľnom pohybe kapitálu, čo de facto aj de iure stavia slovenského investora na rovnakú úroveň ako miestnych občanov z Rakúska, Talianska či Francúzska. Treba však zdôrazniť, že proces kúpy a užívania nehnuteľnosti sa riadi legislatívou a daňovým systémom (a v neposlednom rade aj zvyklosťami) krajiny, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Podmienky kúpy a používania sa tak líšia krajina od krajiny, ale často aj región od regiónu v rámci jednej krajiny. Všeobecne možno konštatovať, že sa horské regióny v Rakúsku, Taliansku a vo Švajčiarsku snažia oddeliť časť realitného trhu pre miestnych občanov od realitného trhu pre nerezidentov. Nerezidentmi v tomto prípade nie sú mienení cudzinci, ale ľudia, ktorí nemajú v danej oblasti hlavné bydlisko. (Tu opäť platí vyššie uvedený EÚ zákon o voľnom pohybe kapitálu a občan Slovenskej republiky, ktorý si chce kúpiť nehnuteľnosť v rakúskych Alpách, je na tom rovnako ako rakúsky občan s hlavným bydliskom napríklad vo Viedni.)

Dotknuté cieľové horské regióny sa snažia zamedziť prieniku nerezidentov do lokálneho realitného trhu buď tým, že nastavia limit pre objem tzv. "druhého bývania" v danej oblasti, alebo sa snažia nerezidentom obmedziť formy užívania nehnuteľnosti. Z praktického pohľadu je tak proces kúpy nehnuteľnosti v Alpách alebo v Dolomitoch jedna vec a podmienky užívania nehnuteľnosti sú vecou druhou (a mnohokrát komplikovanejšie). Zároveň je však nutné riešiť obidve záležitosti súčasne, aby sa investor vyhol situácii, keď kúpi nehnuteľnosť, ktorá nezodpovedá jeho požiadavkám na užívanie.

Skúsme si teda zhrnúť základné fakty o podmienkach kúpy a užívania nehnuteľností v Alpách a v Dolomitoch.

Rakúsko

Každá nehnuteľnosť v Rakúsku (okrem Viedne) má definované, akým spôsobom sa môže alebo nemôže užívať. Užívanie nehnuteľností upravujú primárne zákony jednotlivých spolkových krajín. Alpské spolkové krajiny - najmä Tirolsko a Salzbursko - sa snažia aktívne chrániť svojich obyvateľov proti nerezidentným realitným investorom. Ďalšie obmedzenia si kladú municipality v rámci územného plánovania a povoľovacieho procesu.

Cieľom týchto snáh bolo úplné obmedzenie výstavby druhého bývania, tzv. Zweitwohnsitz alebo Ferienwohnsitz, v turisticky obľúbených destináciách. To sa obciam podarilo dosiahnuť a nové projekty druhého bývania v Rakúsku v exponovaných oblastiach už niekoľko rokov nevznikajú.

Túto situáciu vyriešili developeri cca pred pätnástimi rokmi výstavbou aparthotelových komplexov, v rámci ktorých sa apartmány predávajú do osobného vlastníctva, ale zároveň sú primárne určené na ďalší turistický prenájom. Túto "buy-to-let" schému slovenskí investori dobre poznajú a pre mnoho z nich predstavuje optimálny variant investície do rakúskych nehnuteľností. Avšak celá problematika nerezidentných investorov je v Rakúsku veľké politikum, ktoré sa dostalo až k ústavnému súdu.

V Salzbursku sa buy-to-let schéma novej výstavby stala terčom nevôle miestnych občanov, ktorí poukazovali na to, že aparthotelové projekty môžu niekedy byť skrytým druhým bývaním. Súčasný stav v Salzbursku, je taký, že nové aparthotelové projekty nemajú šancu získať stavebné povolenie. Developerom v oblastiach ako sú Kaprun, Zell am See, Saalbach, Wagrain atď. tak nezostáva nič iné ako dopredať posledné nové apartmánové projekty a začať stavať hotelové izby na predaj. Hotelová jednotka môže byť dispozíciou rovnaká ako apartmán, ale na rozdiel od apartmánu nemá plnohodnotne vybavenú kuchyňu. Zjednodušene povedané sa bojuje o sporák.

Tento posun od apartmánovej k hotelovej výstavbe znamená, že slovenskí investori budú mať stále menej možností, ako nájsť nový apartmán na kúpu, a bude veľmi záležať na tom, ako sa legislatíva upravujúca používanie bude v jednotlivých spolkových krajinách vyvíjať. V Salzbursku sa dopredávajú posledné nové apartmánové projekty, ďalšie tu veľmi pravdepodobne už nevzniknú. Na druhú stranu hotelové jednotky na predaj môžu byť zaujímavejšie pre investorov, ktorí sa pozerajú hlavne na výnosové parametre. Ďalším možným východiskom ako investovať do rakúskych realít, môže byť v určitých prípadoch pre slovenských realitných investorov tzv. vedľajšie bývanie v Rakúsku. Toto je však špecifická záležitosť k individuálnemu riešeniu na základe konkrétnej situácie slovenského investora a konkrétnej nehnuteľnosti v Rakúsku.

Chcete od nás dostať ponuku posledných nových apartmánových projektov na predaj v Salzbursku priamo od developerov? Máte záujem o nehnuteľnosti, ktoré nemusíte prenajímať? Hľadáte investičné príležitosti s čo najvyšším výnosom z prenájmu a s prípadným zhodnotením? Chcete poradiť pri výbere vhodného projektu a dobrého operátora na ďalší prenájom? Máte záujem o viac informácií o podmienkach vedľajšieho bývania? Pred dvanástimi rokmi sme ponúkli slovenským investorom možnosť investovať do rakúskych realít, radi sa s Vami podelíme o naše skúsenosti. Vyberať môžete z unikátneho portfólia nehnuteľností priamo od veľkých či menších regionálnych developerov, prípadne Vám pripravíme ponuku na mieru.

Taliansko

Talianske Dolomity predstavujú druhú najobľúbenejšiu destináciu pre slovenských realitných investorov v zahraničných veľhorách. Postupne prijímané vyhlášky, zákony a ich novelizácia v Trentine a v Južnom Tirolsku obmedzili, resp. zamedzili, nové výstavby pre nerezidentov.

V Južnom Tirolsku platí od roku 2020, že v obciach, kde počet rekreačných bytov a domov presahuje 10 % z celkového počtu jednotiek v danej obci, bude 100 % nových alebo prestavaných nehnuteľností vyhradených iba pre rezidentov. Vyhláška zasiahla celkom 51 obcí vrátane tých najobľúbenejších lyžiarskych stredísk. Netreba asi zdôrazňovať, že drvivá väčšina turisticky exponovaných obcí má stanovenú desaťpercentnú kvótu naplnenú. V Trentine sa realizuje nová výstavba bez ohľadu na kvótu rekreačného bývania a pre istotu je drvivá väčšina novej výstavby určená iba pre miestnych.

Talianske Dolomity si teda obdobne ako rakúske alpské oblasti snažia chrániť svoj lokálny realitný trh. V Rakúsku sa s tým developeri vysporiadali výstavbou aparthotelových komplexov, kde sú apartmány určené primárne na ďalší turistický prenájom. Toto však nebude talianska cesta. Buy-to-let komplexy tu prakticky neexistujú (česť výnimkám) a nie sú tu nastavené podmienky pre rozvoj tohto segmentu. Jednak Trentino a Južné Tirolsko nepovažujú buy-to-let nehnuteľnosti za špecifickú realitnú kategóriu, takže sa na nich vzťahujú rovnaké podmienky ako na štandardné rezidenčné nehnuteľnosti. A po druhé, samospráva regiónu Južné Tirolsko sa v roku 2023 rozhodla zaviesť limity pre počet ubytovaných turistov, aby tak zamedzila tzv. "overturizmu". Výstavba nových turistických projektov tak nedáva zmysel ani po tejto stránke.

Slovenský realitný investor, ktorý má záujem o investíciu do nehnuteľnosti v talianskych horách, tak má na výber zo štyroch možností:

• Vybrať si z posledných nových apartmánov v obľúbených lyžiarskych strediskách v Južnom Tirolsku.
• Zamerať sa na menej populárne strediská Alto Adige, ktoré sa držia pod desaťpercentnou kvótou rekreačného bývania.
• Vybrať si na (nie celkom širokom) sekundárnom trhu starších nehnuteľností, ktoré nie sú zasiahnuté poslednými legislatívnymi úpravami.
• Poobzerať sa v horských oblastiach mimo Južného Tirolska a Trentino, ktoré sú ústretovejšie k nerezidentom, vrátane slovenských záujemcov o kúpu nehnuteľnosti.

Chcete vedieť, aké obce sú dotknuté posledným zákonom obmedzujúcim novú výstavbu v Južnom Tirolsku? V akých oblastiach Alto Adige je ešte šanca dostať sa do 10 %-nej kvóty rekreačného bývania? Ktoré horské regióny v Dolomitoch a v talianskych Alpách sú ústretovejšie k slovenským investorom? Máte záujem o ponuku nových projektov tam, kde je to ešte možné? Alebo si chcete vybrať z ponuky starších nehnuteľností v top lokalitách talianskych Dolomitov? V prípade starších nehnuteľností vás prosíme o špecifikáciu Vašej požiadavky, ponuku nehnuteľností Vám radi pripravíme.

Francúzsko

Francúzska vláda dala v roku 1967 vzniknúť tzv. lease-back systému (obdoba buy-to-let a aparthotelového režimu), kde sú nehnuteľnosti určené na predaj do osobného vlastníctva a ďalej prenajímané turistom centrálnym operátorom. Cieľom bolo zvýšiť ponuku ubytovania v turisticky atraktívnych oblastiach – vrátane Savojských Álp.

Lease-back systém je pri mnohých projektoch v Savojských Alpách stále funkčný, ale na rozdiel od Rakúska sa väčšinou jedná o štandardné obchodné podmienky, ktoré nie sú podmienené legislatívou definujúcou užívanie nehnuteľnosti. Nehnuteľnosti vo francúzskych lyžiarskych strediskách tak môže bez problémov kúpiť nerezident, občan Slovenskej republiky, a môže túto nehnuteľnosť užívať bez obmedzenia, teda napríklad ako rekreačnú nehnuteľnosť pre druhé bývanie. Zo všetkých hlavných alpských krajín v Európe je tak Francúzsko pre slovenského realitného investora najjednoduchšie z pohľadu nastavených podmienok užívania nehnuteľnosti.

Máte záujem o ponuku nehnuteľností v Savojských Alpách? Naša ponuka zahŕňa nové projekty, kde môžete nehnuteľnosť užívať 365 dní v roku. Alebo si môžete zvoliť investíciu do projektov, kde je nastavený systém správy nehnuteľnosti a ďalšieho prenájmu. Naše portfólio nehnuteľností v Savojských Alpách je unikátne aj pomerne rozsiahlou ponukou ski-in/ski-out nehnuteľností vrátane luxusných chaletov na predaj.

Švajčiarsko

Podmienky kúpy druhého bývania vo Švajčiarsku sú legislatívne upravené na federálnej úrovni, na úrovni jednotlivých kantónov, ale aj na úrovni konkrétnych municipalít. Podmienky nadobudnutia vlastníctva a užívania nehnuteľnosti rekreačných nehnuteľností pre druhé bývanie upravujú na celoštátnej úrovni dva hlavné zákony Lex Koller a Lex Weber, ktoré stanovujú nasledujúce:

• Kúpa nehnuteľnosti cudzincom je možná iba v turistických oblastiach, čo sa týka aj alpských lyžiarskych stredísk.
• Lex Koller stanovuje limit najviac 1.500 povolení na kúpu cudzincom v kalendárnom roku. Tieto povolenia sú distribuované nerovnomerne medzi jednotlivé kantóny. Väčšina týchto povolení ide do turistických kantónov ako je Valais, naopak kantón Ženeva nedostáva žiadne povolenia.
• Cudzinci môžu kúpiť nehnuteľnosť s maximálnou veľkosťou pozemku 1.000 m2 a s maximálnou veľkosťou obytnej plochy 200 m2 (v praxi sa môže táto veľkosť v niektorých prípadoch navýšiť).
• Lex Weber stanovuje, na základe švajčiarskeho referenda, že v municipalitách, kde podiel druhého bývania dosiahne 20 %, nebude umožnená ďalšia nová výstavba druhého bývania. Toto obmedzenie platí pre cudzincov, ale aj pre švajčiarskych nerezidentov. V mnohých známych švajčiarskych alpských strediskách je táto kvóta už naplnená, ale stále tu sú zaujímavé alpské oblasti, kde je možné zaobstarať nehnuteľnosť na rekreačné užívanie. V nadlimitných oblastiach môžu byť pre slovenských investorov zaujímavé projekty, ktoré získali stavebné povolenie ešte pred Lex Weberom alebo sa jedná o projekty väčšieho rozsahu, ktoré dostali výnimku, alebo môže ísť o aparthotelové projekty, kde je nastavený systém ďalšieho turistického prenájmu. Týchto buy-to-let projektov vo Švajčiarsku zatiaľ nie je veľa, ale je to zrejmý smer budúceho vývoja novej výstavby vo švajčiarskych Alpách.

Slovenský investor, ktorý chce investovať do nehnuteľnosti vo Švajčiarsku, bude musieť vziať na vedomie ďalšie rôzne byrokratické obmedzenia, napríklad, že cudzinec môže vo Švajčiarsku vlastniť iba jednu nehnuteľnosť, alebo že nemôže nehnuteľnosť kúpiť na právnickú osobu. Výnimkou budú aparthotelové projekty, kde môže byť kupujúcim aj právnická osoba. Pre klientov, ktorí chcú vlastnú nehnuteľnosť v Alpách iba ako druhý domov pre vlastné užívanie, je Švajčiarsko v tento moment paradoxne mnohokrát priateľskejšie ako napríklad Rakúsko a Taliansko.

Investíciu do švajčiarskych realít môžeme považovať ako dlhodobú investíciu s teritoriálnou diverzifikáciou mimo EÚ a zároveň do inej meny. Pre niektorých investorov môže byť práve toto zaujímavý argument. Niektoré vybrané nehnuteľnosti vo švajčiarskych Alpách nájdete tu. Pre ďalšie ponuky nás prosím kontaktujte.

Posledná šanca kúpiť nehnuteľnosť v Alpách?

Pre slovenských investorov je čím ďalej tým komplikovanejšie kúpiť novú, ale aj staršiu, nehnuteľnosť v Alpách či v Dolomitoch. Vo väčšine exponovaných oblastí je zrejmá snaha ochrániť miestny realitný trh pred nerezidentnými investormi. Na jednej strane je to zlá správa, na druhej strane to môže v niektorých oblastiach znamenať príležitosť výhodne investovať do kúpy posledných nehnuteľností, ktoré sú určené na predaj aj nerezidentom. Toto sa týka najmä novej výstavby, avšak je predpoklad, že aj majitelia starších rekreačných nehnuteľností v Alpách či Dolomitoch si budú chcieť nehnuteľnosť držať a nebudú mať záujem predávať. Primárny realitný trh nových nehnuteľností v Alpách prestane do veľkej miery existovať a sekundárny trh starších nehnuteľností bude pod trvalým previsom dopytu nad ponukou.